没有产权的众筹难题:碧桂园玩不好的梗如何破解刘肖困境

  在以109亿一举拿下北京首批全自持双限地3宗中的2宗,引发市场关于地块盈利问题的广泛质疑后,万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖,在拿地的三天后,给出了解决方案——众筹建房。

  据了解,万科将为这两个地块建立相应的众筹平台,众筹对象为符合一定标准的企业,北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进,参与众筹的企业则在早期进行众筹投资,同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用。

  此外,在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源,租金再由众筹平台直接返回相应企业,北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

  了解到,这并不是房企第一次引入“房地产众筹”的概念,也不是万科第一次试水房地产众筹。早在2015年,包括万科、绿地、碧桂园(专题阅读)(相关干货)在内就都曾经推行过房地产众筹产品。

  其中,碧桂园上海嘉定项目更是提出,以每平方米为单位进行资金的募集,投资人可以“先做开发商,再做小业主”。

  然而,碧桂园的众筹买房产品迄今仍停留在策划预热阶段便没有下文,而在喧喧嚷嚷过后,房地产众筹的这股风并没能在房地产圈形成真正的“风口”,其中的绝大多数都在喧嚣过后最终都归于沉寂。

  而今,在住宅100%全自持限制倒逼下,北京万科决意试水“众筹建房”,然而,在市场毫无成功先例背景下,没有了产权标的北万众筹,真的能破解刘肖的自持困境吗?

  北万试水众筹建房

  12月1日,北京市国土局官网公布,万科以50亿元拿下海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地。

  就在市场广泛质疑,北京万科这两宗全自持的地块要如何实现盈利时,12月4日,刘肖给出了北万关于上述两宗住宅全自持地块的解决方案——众筹建房。

  据了解,万科将为这两个地块建立相应的众筹平台,把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额,同时又严格禁止分割为以户为单位份额,例如一个住房单元(20-30户)或是一整栋楼作为最小众筹份额。

  北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进;参与众筹的企业则在早期进行众筹投资,同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用,在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源,租金再由众筹平台直接返回相应企业,北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务,将项目打造为一个共创、共管、共享的高素质社区。

  观点地产新媒体获悉,在众筹的基础上,万科对上述两项目对应产品进行了升级,将打造一个“客户定制化的翡翠系作品”。

  为了让住户素质更加符合翡翠系“城市菁英的活力社区”的产品定位,万科也为准入的众筹伙伴设置了相应的三点标准:

  (1)行业符合海淀区产业规划发展方向的要求,以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业;(2)企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位布署;(3)认同绿色和工业化理念。

  刘肖表示,众筹的想法解决了各方痛点,希望取得多方共赢结果。一方面,因为提前有众筹伙伴的进入,实际早早确定了客户,不仅为企业实现了真正的客户定制化住宅,也减少了市场调研和销售环节,能够帮助项目尽早入市,解决北京的供应短缺问题。

  另一方面,众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金,万科收成本费用+比较低管理费,能够直接平摊拿地和建安成本。

  万科将重新成立一家为众筹社区服务的房屋运营管理公司,一方面,万科将自持一部分公开向社会开放租赁,能够具备一定的长期租金收入;另一方面,万科将加大社区商业和服务的投入,通过对整个社区人群提供全方位的社区服务与商业配套,来创造更多、更稳定、更长期的收入来源。

  刘肖自持困境何解

  在住宅100%全自持限制倒逼下,北京万科决意试水“众筹建房”,然而,在市场毫无成功先例背景下,刘肖的方案真能解决问题吗?

  魔方金服创始人兼CEO凌骏在接受观点地产新媒体采访时就认为,万科此次提出的众筹其实是一种比较好的创新金融方法。

  凌骏指出,国外的REITs市场是把房地产的份额放到交易所去交易的模式,而国内因为没有类似的金融市场去做这样的产品,所以众筹其实是类似于民间的REITs的一种模式。

  与此同时,凌骏认为,目前很多企业,特别是在一些人口密集型的行业当中,本身确实存在着对于员工宿舍的需求。这一方面是企业给员工的一个很大的福利,另一方面也更方便企业的管理和人员的稳定性。

  但其同时指出,万科此举也将面临一些问题,其中之一便是政策监管问题。

  凌骏指,目前国家对于众筹的监管其实是处于灰色地带的,包括现在在金融行业已经明确界定众筹需要有合法牌照,故而,北万的“众筹建房”,从法律上讲其实是存在一个模糊的地带,有可能会受到监管部门的管制。

  而新派公寓创始人兼CEO王戈宏则认为,这更多的是万科方面的一个探索,但要解决的一个关键问题是,万科能给这些企业的回报率如何,而这将与万科的定价方式有关。 

  了解到,根据今年年中中国房价行情平台发布的全国行政区租金排行榜显示,目前海淀区平均租金为85.57元/月/平方米,而今年1-10月份海淀区的住宅均价则在为63870元/平方米,区域租售比达到1:746,远高于1:100到1:200的国际标准。

  而以一套60平米的房子为例,其售价在383万左右,月租金约为5134元/月,租金的年投资回报率在1.61%左右。

  因此,如果万科按照房子市价来众筹,除开上述提及的员工福利等好处,参加众筹的企业将仅仅能获得极低的投资回报率。

  发现,在刘肖的表态当中,刘肖称,众筹的方式意味着更多的合作伙伴分担了整个项目的资金,而万科收成本费用+比较低管理费,能够直接平摊拿地和建安成本。

  这是否意味着,北万给予众筹企业的标的定价,将是按照成本价而非市场价?

  据测算,万科此次所拿两宗地块土地楼面价基本在4万左右(不计算可能的配套商业及车库收益),按照绿建的开发收益,保本价格约为4.5-5万,以4.75万/平计算,则一套60平米的房子成本价约为285万,月租金约为5134元/月,则租金的年投资回报率为2.16%。

  虽然远高于银行定期存款和部分理财产品的收益,但仍然不算一个太高的回报率。这样看来,在投资回报率不高、又没有产权交割产生未来增值收益的情况下,万科想要找到上述的众筹伙伴,或许并不是一件十分容易的事。

  此外,倘若按照成本价计算,仅仅依靠运营管理、部分租金收入及社区商业和服务收入,万科自身也将很难实现如非自持项目般的盈利,有关于万科在上述自持项目上如何实现盈利的问题,也仍然没有得到解决。

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